L’acquéreur, personne
physique imposé sur ses revenus, ou société soumise à impôt sur
les sociétés, d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement
peut bénéficier d'un allègement fiscal si son investissement
intervient entre le 21 juillet 2003 et le 31 décembre 2017.
L’allègement fiscal se traduit par une réduction d’impôts sur le
revenu pour les personnes physiques, et d’une déduction sur les
bénéfices imposables pour les sociétés.
Ce logement doit être situé dans les départements d’outre-mer, à
Saint-Pierre-et-Miquelon, à Mayotte, en Nouvelle-Calédonie, en
Polynésie française, dans les îles Wallis-Et-Futuna et les
Terres Australes et Antarctiques Françaises (TAAF), l'île de
Clipperton (collectivités d'Outre Mer).
Quatre cas distincts :
- 25 % pour les investissements correspondant à des acquisitions
ou constructions de logements neufs ainsi que pour les travaux
de réhabilitation de logements achevés depuis plus de quarante
ans et affectés à l’habitation principale du contribuable ou
donnés en location nue dans le secteur libre, à usage
d’habitation principale ;
- 40 % pour les investissements dans des logements neufs donnés
en location dans le secteur libre (acquisition ou construction
de logements neufs ; souscription de parts ou actions de
sociétés de construction ou souscription au capital de SCPI),
l’obligation locative dans ce cas est de 5 ans.
- 50 % pour les investissements dans des logements neufs donnés
en location dans le secteur intermédiaire. Pour bénéficier de
cette disposition, vous devez vous engager à louer le logement
pendant 6 ans à usage d’habitation principale.
Le loyer et les ressources du locataire ne doivent pas excéder
certains montants Le plafonnement des loyers est de :
- 140 € dans les départements d’outre-mer et Mayotte ;
- 180 € à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en
Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les
terres australes et antarctiques françaises.
Les ressources du locataire s’entendent des revenus nets de
frais professionnels qui figurent sur son avis d’imposition
établi au titre des revenus de l’année précédant celle de la
conclusion du bail ou à défaut de l’année antérieure. Un plafond
est revu chaque année.
- 100 % de l’investissement peut être déduit des bénéfices
imposables d’une société à l’IS. Les conditions d’obtention sont
identiques à celle d’une personne physique investissant en
secteur dit intermédiaire (réduction de 50%). Il y a donc un
engagement de mise en location de 6 ans, ainsi un plafonnement
des ressources du locataire. En revanche il n'y a pas de
plafonnement du prix d'acquisition par m².
Pour les investissements réalisés dans les DOM et à Mayotte, les
taux de 25 %, 40 % et 50 % sont majorés de 10 points, lorsque le
logement est situé dans une zone urbaine sensible. Une
majoration de 4 points est appliquée lorsque des dépenses
d’équipement de production d’énergie utilisant une source
d’énergie renouvelable sont effectuées dans le logement.
Cette réduction d’impôts est plafonnée à 1959 € ht par m²
(sauf lorsque l'investisseur est une société à l'IS où il n'y a
pas de plafond) et est
étalée sur 5 ans sauf dans le premier cas où le propriétaire
étale sa réduction sur 10 ans.
La surface prise en compte est la surface habitable majorée de
14 m² de varangue maximum.
EXEMPLE :
Monsieur et Madame FISC paient 15 000 Euros d'impôt sur les revenus.
Afin d'alléger leur fiscalité, ils décident d'acheter un logement situé sur l'île Mayotte, un T2 de 50 m² habitable et de 5 m² de terrasse au prix de 137 500 Euros.
Le montant global de l’investissement est donc de
137 500 € soit 2500 €/m².
Monsieur et Madame FISC souhaitent louer leur investissement en intermédiaire. Ceci sous entend que leur
défiscalisation sera de 50 % du montant de l’investissement, mais qu’ils devront plafonner le montant du loyer qu’ils proposeront.
LA DEFISCALISATION
Le prix de vente
étant supérieur au 1959 €/m² du plafond, le prix de référence a
prendre en compte pour la défiscalisation est donc de
1959 x 55 = 107 745 €
Le calcul de la réduction d’impôts annuelle est de :
107 745 x 50 % sur 5 ans = 10 775 Euros par an pendant 5 ans, soit un gain mensuel de 898 Euros.
LE FINANCEMENT
Un emprunt de 137500 Euros sur 15 ans au taux de 4,5 % (assurance comprise) engendre des mensualité de 1052 Euros.
LE LOYER
Tout en respectant le plafond des loyers en intermédiaire, Monsieur et Madame FISC pourront louer leur logement : 550 €/mois.
LA TRESORERIE
Pendant les 5 premières années, Monsieur est Madame FISC auront un
surplus de trésorerie d’un montant de 396 Euros/mois. Puis la 6ème année ils auront un besoin en trésorerie de 502 Euros/mois.
GAIN GLOBAL DE L’OPERATION
Trésorerie cumulée + revente à la fin de la 6ème année -
remboursement du prêt = 61 966 Euros. Ce montant ne tient pas
compte de certains frais de copropriété, et d’assurance.
Pour en savoir plus, se rendre sur la page : La Loi GIRARDIN
ou sur le lien suivant : www.legifrance.gouv.fr |
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